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  • 第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

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    【字體: 2019-07-26作者:張珺、王映雪 訪問量:46

    導言    

    南通樓市調研歸來不禁感慨萬千南通——之前僅僅是跳動在江蘇版圖上的字眼如今卻是切身體會到了這所城市的氣息確實是值得親自體會的城市為何口出此言且聽細細講解

    01

    南通的經濟杠杠的

    南通位于江蘇省東南部是上海大都市圈的北翼門戶城市因背靠上海而受到極強的經濟輻射2018年南通GDP總量8427億元排在全國城市GDP排行榜第20名江蘇省內第4名僅次于蘇州南京和無錫而如果僅考慮不包含直轄市計劃單列市和省會城市的地級市南通的排名僅次于蘇州無錫和佛山位居第4位放眼全國南通都可以稱得上是經濟大市了

    第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

    在創新轉型方面2018年南通高新技術產業產值占規模工業總產值比重達50.1%未來將重點發展高端紡織船舶海工電子信息三大支柱產業

    通州區是南通市4個主城區之一也是中國著名的紡織之鄉擁有世界第三大的南通家紡城2018年通州區以1269億元的GDP總量排名南通第一位居全國綜合實力百強區第22位GDP增速也達到7.8%

    第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

    02

    南通的規劃很高大上

    今年5月通州灣示范區總體規劃2018-2035公示指出通州灣新區將成為長江經濟帶戰略支點和新出海口位于通州區的興東機場正在擴建7月選址于南通海門的新機場也被列入長江三角洲區域一體化發展規劃綱要將是上海國際航空樞紐的重要組成部分有望疏解上海兩大基礎的飽和狀態

    雖然目前南通至上海乘坐大巴要花費兩小時以上但是3年內正在建設的北沿江高鐵滬通城際鐵路等軌道交通將會開通南通將真正融入上海的一小時都市圈港口航空鐵路帶來的經濟產業都將給南通帶來真正的崛起機會距離港口航空樞紐較近的通州區也將最先受益

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    南通的人口有點差強人意

    人口方面南通近年來一直處于人口凈流出狀態2018年全市戶籍人口762.5萬人常住人口731萬人流出31.5萬人其中通州區戶籍人口穩定在126萬人左右但是南通的常住人口連續9年呈緩慢上升趨勢自身沿海沿江靠近上海的地理位置也有著人才吸引的優勢未來的產業發展將有望帶來新的就業人口從而緩解南通的人口凈流出趨勢

    第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

    第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

    南通正在與上海接軌隨著長三角一體化戰略的深入與城鎮化進程的推進南通的經濟有望繼續騰飛商品住宅市場的需求也將提升

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    南通的住宅土地漲了老高

    從近幾年的土地供求表現來看南通主城區的土地市場供求平穩具體來看2016年開始南通主城四區崇川港閘開發區通州供應及成交土地均明顯減少但成交樓板價卻大幅提升隨后的1718年供求量有所反彈成交樓板價大幅攀升主要由于大批房企尤其是大牌知名房企視南通為價值洼地紛紛進駐搶占市場造成的當地住宅土地的大漲19年至今由于溢價率的縮窄成交樓板價相較2018年每平米下降300元波動較小意味著當地土地市場相對去年雖然略有降溫但不會對市場產生實質性影響

    第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

    從南通四區的宅地年度成交占比表現來看通州的住宅土地成交占比最高18年開始被其他區域平分秋色像18年崇川港閘開發區通州這四大區域成交量占比幾乎旗鼓相當不分伯仲進入19年截止7月19日之前開發區的成交量已經明顯超過通州區

    第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

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    通州的住宅土地再創輝煌

    具體來看通州區的住宅土地市場自2014至2016的三年間當地的樓面均價基本保持平穩的態勢從17年開始在全國棚改貨幣化的浩大聲勢的影響下樓板價出現明顯轉折突飛猛漲18年樓板價繼續突飛猛進截止19年7月19樓板價雖然漲幅明顯收窄但仍再創輝煌達到近5000元/平的高度

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    南通的住宅成交大多在開發區大戶型受追捧

    具體來看南通主城三區崇川港閘開發區通州區數據缺失商品住宅的成交表現進入18年開始除個別月份外整體成交量上漲價格方面18年下半年開始房價呈現波動上行趨勢尤其是進入19年房價呈現緩慢攀升態勢截止19年6月房價同比18年6月上漲29%比17年 6月上漲40%

    第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

    具體來看主城三區的供求表現2018年雖然崇川港閘相對開發區��一半的供求體量但由于地理位置更優越更屬于主城核心區域均呈現供不應求的態勢開發區位置稍靠郊區區域面積廣供求量較大但整體也保持平穩態勢價格方面崇川區最高其次是港閘開發區房價相對最低可以看出核心主城區的住宅價值最高

    第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

    相較2018年崇川港閘和開發區的住宅市場表現的更加的供不應求并且三個區域的房價均有明顯的提升約2000元/平的增幅若不考慮外界的干預因素預計受供不應求態勢的持續影響未來房價繼續上漲仍是大概率事件但受中央房住不炒以及堅決維護房地產市場穩定大方針的指導南通房價若繼續明顯上漲必將會引發中央的重視接下來出臺緊縮的調控政策也不無可能比如南通目前南通不限購不限售若房價漲幅明顯那后續不排除會出臺限購限售等緊縮的政策來給市場降溫

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    從2018年南通崇川港閘和開發區三區的各面積段供求表現來看90-120平120-140平及140-170平均是成交主力戶型另外170-220平的戶型雖然市場供應偏少但在市場上的認可度卻較高這一類戶型單價相較其他更小或更大戶型的產品來說價格不高不低剛剛好總之當地需求更偏愛單價適中面積較大的舒適戶型

    第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

    進入2019年90-220平的戶型依然是市場上的主力成交戶型這些戶型均供不應求尤其是90-120平140-170平170-220平嚴重供不應求產品稀缺明顯并且成交量最多的已經由18年的90-120平變成19年前6月的140-170平也意味著更大戶型更加受市場的認可價格方面90-120平戶型的單價波動較少120-140平的單價較18年上漲約1000元/平140-170平戶型的單價較18年上漲約200元/平170-220平戶型的單價則基本保持不變

    第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

    通過對歷年南通三區商品住宅各面積段成交占比進行比較不難發現2016-2018年除50平以下的戶型占比在18年提高之外其他戶型占比在這幾年間幾乎無明顯變化變化都表現在進入2019年上半年120-140平及140-170平的戶型占比均有明顯的提升也意味著改善性戶型受市場接受度進一步提升

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    南通的外來房企賺的盆缽滿滿

    從今年上半年南通的房企銷售排行榜來看萬科的銷售金額最多為44億元其次是綠城和綠地分別收入18億和16億可以看出萬科以絕對優勢穩居榜首把其他房企甩出幾條街另外TOP5的房企都是全國布局的大型房企在TOP10中僅銀洲集團是當地的房企其余全是外來的和尚

    第三機場落定 , 南通樓市迎來新機遇?

    2019年上半年銷售最好的項目是位于開發區的春風南岸項目這個項目是由華德房地產聯合龍湖地產中南新世界中心共同開發的綠地的新里城和綠城的蘭園分別位列榜單亞軍季軍值得關注的是在項目銷售TOP10榜單的項目全部被崇川港閘和開發區包攬尤其是開發區的項目幾乎霸占了榜單的前幾名這與開發區的區位面積大因此開發的樓盤體量較大也不無關系

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    南通樓市的未來相當可期

    通過對南通及通州樓市的實際調研我們認為隨著明年南通高鐵站的通車將會為南通的經濟發展和人口的流入增加助推器后期地鐵的開通也為當地各區域的交通連接起到了助推作用綜上所有都將助力南通的樓市進一步發展南通的住宅成交量仍將進一步攀升但受價格調控的影響房價上升的空間有限

    另外像通州樓市的成交主要還是集中在主城區尤其是靠近通州小學通州中學的這種帶重點學區位置的片區市場接受度高的戶型約在100平左右據悉今年10月融創將在通州核心位置有新增住宅供應主力戶型在110平左右品牌+區位+戶型這些因素讓這個樓盤的去化增添不少助力未來銷售可期

    -END-

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