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    【字體: 2019-02-20作者:張珺 訪問量:122

    核心觀點

    1. 《粵港澳大灣區發展規劃綱要》塵埃落定,將成為帶動我國經濟發展的新引擎。

    2. 大灣區的綜合實力將獲得全方位提升,長期看,未來將對該地區房地產市場提供強大的需求支撐。

    3. 市場早已對粵港澳大灣區規劃利好虎視眈眈,但如果出現大面積投資投機現象,不排除限制政策會進一步加碼。


    正文

    2月18日,中共中央、國務院印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,為粵港澳大灣區當前和今后的合作發展方向做出綱領性指引,珠三角城市群正式升級為“粵港澳大灣區”。粵港澳大灣區發展規劃屬于我國戰略復興的重要一步,成為帶動我國經濟發展的新引擎。

    粵港澳大灣區的名片:

    由香港、澳門和廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九市構成,占比全國總人口5%,貢獻GDP7.6萬億,占比全國GDP總量超9%。是中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一,在國家發展大局中具有重要戰略地位,是國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體。粵港澳大灣區是繼美國紐約灣區和舊金山灣區、日本東京灣區之后的世界第四大灣區。

    未來規劃:

    未來珠三角九市將與港澳全面、務實、深度合作,加快推進深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴等重大平臺開發建設,并充分發揮其作用,促進人員、物資、資金、信息便捷有序流動,為粵港澳發展提供新動能。

    從地產人眼里看當地房企:

    粵港澳大灣區,是大型規模房企兵家必爭之地,也是未來增業績、漲利潤加強行業影響力的彈跳板。本次大灣區規劃的重磅出臺,主要利好在灣區布局的房企:比如招商蛇口、保利、佳兆業、華僑城、龍光地產等。更有其他千億量級房企對大灣區虎視眈眈,志在必得,像旭輝、正榮等房企都提出加大在大灣區布局的戰略方案。

    哪些房企提前布局:

    招商地產(灣區土儲1646萬方,占比31%)、華僑城(灣區土儲304,占比12%)、佳兆業(灣區土儲面積1265萬方,占比57%)、龍光地產(灣區土儲1164萬方,占比61%)、時代中國(灣區土儲1065萬方,占比59%)、合景泰富(灣區土儲846萬方,占比48%)等等。

    從地產人眼里看當地市場:

    第一反應就是區位看漲,即土地漲價、樓盤升值。在18年房地產市場下行擔憂情緒仍濃背景下,粵港澳大灣區規劃綱要的推出,將帶動珠三角經濟圈的產業、人口持續流入,將進一步提升城市圈地產價值。大灣區后續將在創新環境、基建交通、加快基礎、產業體系、金融服務、人才引入等方面做進一步的優化提升,全方位提升大灣區的綜合實力,由此未來將對該地區房地產市場提供強大的需求支撐。

    從目前的地產限制政策來看,9個城市的嚴格程度排序為廣州>深圳>東莞>珠海>佛山>中山=江門>惠州>肇慶。出臺限售政策的有4個城市,東莞、珠海、惠州均為3年限售期,廣州為2年限售期。惠州并沒有限購政策,肇慶最深。從此排序中,亦能粗略窺見各個城市的地產發展前景。市場早已對粵港澳大灣區規劃利好虎視眈眈,但如果出現大面積投資投機現象,不排除限制政策會進一步加碼,投資投機的窗口期有限,但亦不至于出現嚴格禁止地產開發的情況。


    粵港澳九城��市調控政策匯總

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    從2014年以來粵港澳9城的土地市場表現來看,佛山、廣州、惠州這三城的拿地量較大。尤其是佛山,2016年以來的拿地量分別是927萬方、1120萬方、1203萬方,結合16年以來佛山的住宅供應量分別為:371萬方、249萬方、331萬方,兩者之間存在巨大的空缺,不排除數據統計口徑的偏差,同時,也應警惕未來土地供應市場或存在集中放量的風險。值得一提的是肇慶這座低調的城市土地成交量也不可小覷,長期去化壓力較大。


    2014年至今粵港澳九城土地市場表現

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    數據來源:CREIS ,諾亞研究工作坊

    注:以上土地數據均為招拍掛所得,不包括其他獲地途徑


    結合佛山、廣州、東莞、深圳這4個城市近5年住宅市場的表現,能明顯的看出,17年、18年這4座城市的住宅成交量較前幾年都有明顯的收窄,除了受供應影響這一較小的影響因素外,主要受調控政策的打壓。成交價格方面,17年、18年均較前幾年有所抬升。在此次大灣區的剛要中,廣州出人意料的規劃落地推動內容最多,被提及40次,超過了深圳。所以廣州的未來地產發展潛力,或許比我們想象中要大。隨著大灣區的規劃確定,這些城市將迎來綜合實力的不斷增強,人口的流入,也將為這些城市的樓市帶來新的增長點。


    2014年至今粵港澳重點四城住宅市場表現

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    數據來源:CREIS ,諾亞研究工作坊

    注:僅上述4城住宅數據齊全,其余5城數據缺失


    綜合來說,可將涉及的9座城市分為三大等級。第一級:深圳、廣州;第二級:珠海、佛山、中山、東莞;第三級:惠州、肇慶、江門。

    本文章僅對整體大灣區做一個簡潔的分析,關于具體���九座城市的細節部分,后續我們會逐一具體分析,敬請期待。



    End

    (具體投資咨詢請關注微信公眾號“諾亞研究工作坊”ID:Noah_Research 或微信掃一掃下方圖中二維碼關注后留言,謝謝。)

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