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  • 第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

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    【字体: 2019-07-26作者:张珺、王映雪 访问量:29

    导言    

    南通楼市调研归来不禁感慨万千南通——之前仅仅是跳动在江苏版图上的字眼如今却是切身体会到了这所城市的气息确实是值得亲自体会的城市为何口出此言且听细细讲解

    01

    南通的经济杠杠的

    南通位于江苏省东南部是上海大都市圈的北翼门户城市因背靠上海而受到极强的经济辐射2018年南通GDP总量8427亿元排在全国城市GDP排行榜第20名江苏省内第4名仅次于苏州南京和无锡而如果仅考虑不包含直辖市计划单列市和省会城市的地级市南通的排名仅次于苏州无锡和佛山位居第4位放眼全国南通都可以称得上是经济大市了

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

    在创新转型方面2018年南通高新技术产业产值占规模工业总产值比重达50.1%未来将重点发展高端纺织船舶海工电子信息三大支柱产业

    通州区是南通市4个主城区之一也是中国著名的纺织之乡拥有世界第三大的南通家纺城2018年通州区以1269亿元的GDP总量排名南通第一位居全国综合实力百强区第22位GDP增速也达到7.8%

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

    02

    南通的规划很高大上

    今年5月通州湾示范区总体规划2018-2035公示指出通州湾新区将成为长江经济带战略支点和新出海口位于通州区的兴东机场正在扩建7月选址于南通海门的新机场也被列入长江三角洲区域一体化发展规划纲要将是上海国际航空枢纽的重要组成部分有望疏解上海两大基础的饱和状态

    虽然目前南通至上海乘坐大巴要花费两小时以上但是3年内正在建设的北沿江高铁沪通城际铁路等轨道交通将会开通南通将真正融入上海的一小时都市圈港口航空铁路带来的经济产业都将给南通带来真正的崛起机会距离港口航空枢纽较近的通州区也将最先受益

    03

    南通的人口有点差强人意

    人口方面南通近年来一直处于人口净流出状态2018年全市户籍人口762.5万人常住人口731万人流出31.5万人其中通州区户籍人口稳定在126万人左右但是南通的常住人口连续9年呈缓慢上升趋势自身沿海沿江靠近上海的地理位置也有着人才吸引的优势未来的产业发展将有望带来新的就业人口从而缓解南通的人口净流出趋势

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

    南通正在与上海接轨随着长三角一体化战略的深入与城镇化进程的推进南通的经济有望继续腾飞商品住宅市场的需求也将提升

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    南通的住宅土地涨了老高

    从近几年的土地供求表现来看南通主城区的土地市场供求平稳具体来看2016年开始南通主城四区崇川港闸开发区通州供应及成交土地均明显减少但成交楼板价却大幅提升随后的1718年供求量有所反弹成交楼板价大幅攀升主要由于大批房企尤其是大牌知名房企视南通为价值洼地纷纷进驻抢占市场造成的当地住宅土地的大涨19年至今由于溢价率的缩窄成交楼板价相较2018年每平米下降300元波动较小意味着当地土地市场相对去年虽然略有降温但不会对市场产生实质性影响

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

    从南通四区的宅地年度成交占比表现来看通州的住宅土地成交占比最高18年开始被其他区域平分秋色像18年崇川港闸开发区通州这四大区域成交量占比几乎旗鼓相当不分伯仲进入19年截止7月19日之前开发区的成交量已经明显超过通州区

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

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    通州的住宅土地再创辉煌

    具体来看通州区的住宅土地市场自2014至2016的三年间当地的楼面均价基本保持平稳的态势从17年开始在全国棚改货币化的浩大声势的影响下楼板价出现明显转折突飞猛涨18年楼板价继续突飞猛进截止19年7月19楼板价虽然涨幅明显收窄但仍再创辉煌达到近5000元/平的高度

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

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    南通的住宅成交大多在开发区大户型受追捧

    具体来看南通主城三区崇川港闸开发区通州区数据缺失商品住宅的成交表现进入18年开始除个别月份外整体成交量上涨价格方面18年下半年开始房价呈现波动上行趋势尤其是进入19年房价呈现缓慢攀升态势截止19年6月房价同比18年6月上涨29%比17年 6月上涨40%

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

    具体来看主城三区的供求表现2018年虽然崇川港闸相对开发区仅一半的供求体量但由于地理位置更优越更属于主城核心区域均呈现供不应求的态势开发区位置稍靠郊区区域面积广供求量较大但整体也保持平稳态势价格方面崇川区最高其次是港闸开发区房价相对最低可以看出核心主城区的住宅价值最高

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

    相较2018年崇川港闸和开发区的住宅市场表现的更加的供不应求并且三个区域的房价均有明显的提升约2000元/平的增幅若不考虑外界的干预因素预计受供不应求态势的持续影响未来房价继续上涨仍是大概率事件但受中央房住不炒以及坚决维护房地产市场稳定大方针的指导南通房价若继续明显上涨必将会引发中央的重视接下来出台紧缩的调控政策也不无可能比如南通目前南通不限购不限售若房价涨幅明显那后续不排除会出台限购限售等紧缩的政策来给市场降温

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

    从2018年南通崇川港闸和开发区三区的各面积段供求表现来看90-120平120-140平及140-170平均是成交主力户型另外170-220平的户型虽然市场供应偏少但在市场上的认可度却较高这一类户型单价相较其他更小或更大户型的产品来说价格不高不低刚刚好总之当地需求更偏爱单价适中面积较大的舒适户型

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

    进入2019年90-220平的户型依然是市场上的主力成交户型这些户型均供不应求尤其是90-120平140-170平170-220平严重供不应求产品稀缺明显并且成交量最多的已经由18年的90-120平变成19年前6月的140-170平也意味着更大户型更加受市场的认可价格方面90-120平户型的单价波动较少120-140平的单价较18年上涨约1000元/平140-170平户型的单价较18年上涨约200元/平170-220平户型的单价则基本保持不变

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

    通过对历年南通三区商品住宅各面积段成交占比进行比较不难发现2016-2018年除50平以下的户型占比在18年提高之外其他户型占比在这几年间几乎无明显变化变化都表现在进入2019年上半年120-140平及140-170平的户型占比均有明显的提升也意味着改善性户型受市场接受度进一步提升

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

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    南通的外来房企赚的盆钵满满

    从今年上半年南通的房企销售排行榜来看万科的销售金额最多为44亿元其次是绿城和绿地分别收入18亿和16亿可以看出万科以绝对优势稳居榜首把其他房企甩出几条街另外TOP5的房企都是全国布局的大型房企在TOP10中仅银洲集团是当地的房企其余全是外来的和尚

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

    2019年上半年销售最好的项目是位于开发区的春风南岸项目这个项目是由华德房地产联合龙湖地产中南新世界中心共同开发的绿地的新里城和绿城的蘭园分别位列榜单亚军季军值得关注的是在项目销售TOP10榜单的项目全部被崇川港闸和开发区包揽尤其是开发区的项目几乎霸占了榜单的前几名这与开发区的区位面积大因此开发的楼盘体量较大也不无关系

    第三机场落定 , 南通楼市迎来新机遇?

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    南通楼市的未来相当可期

    通过对南通及通州楼市的实际调研我们认为随着明年南通高铁站的通车将会为南通的经济发展和人口的流入增加助推器后期地铁的开通也为当地各区域的交通连接起到了助推作用综上所有都将助力南通的楼市进一步发展南通的住宅成交量仍将进一步攀升但受价格调控的影响房价上升的空间有限

    另外像通州楼市的成交主要还是集中在主城区尤其是靠近通州小学通州中学的这种带重点学区位置的片区市场接受度高的户型约在100平左右据悉今年10月融创将在通州核心位置有新增住宅供应主力户型在110平左右品牌+区位+户型这些因素让这个楼盘的去化增添不少助力未来销售可期

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