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  • 钻石年会 ∣ 地产新势力 PK 传统房地产 是共存还是颠覆?

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    【字体: 2015-11-30来源:亚搏体育财富 作者:整理 俞博文 访问量:818

    钻石年会 ∣ 地产新势力 PK 传统房地产  是共存还是颠覆?

     

     (地产新势力)优客工场
    我们正在做的是改变一种办公方式。让你只做喜欢做的事情,别的都交给我们。      ——刘英

    15个城市,33处布局,开放的流通平台,将办公和商场空间拆分租赁,这就是优客工场。 进入这个平台,企业只需做自己工作上的事和喜欢做的事,其他都可以交给优客工场。举个例子,一个10人的小企业,可能不需要前台、不需要会议室,不需要有自己的共享空间,甚至不需要法务、财务,这些都可以由我们来解决。而且,我们在这方面(尤其是300平米以下的办公空间)有很大的价格优势,因为帮小企业打包了租场地、装修、购买办公设备等价格,免去了相应的人力和时间,还满足了企业扩张人数变动、工作场所灵活变动的需求。我们将尽力覆盖北、上、广、深等所有重要城市,你只需要在APP上选择合适的地点,所有的过程可能半个小时就能完成。

     

    对于地产商来说,我们就像品牌电影,带来更多的人气和人流量,同时带来高租金,因为我们分隔得更小,提供更多的服务。目前,针对线下商场受到很大冲击的现状,我们推出了新的业务线,除了我们正在做的“平行生态”之外,我们开始做“垂直生态”,为商场提供更多的配套服务,以提升顾客的体验。我们努力解决租户和地产商的痛点,整合资源和产品,为大家提供更喜欢或者更容易做的地产运营模式,因此我们将自己定位为“商业地产的服务商”。

     

    (地产新势力)未来域
    我们尝试的是地产新玩法,把有限的空间无限放大和极致化。我们第一阶段的目标是做第二个“雅诗阁”(全球最大的国际服务公寓业主和运营商)。       ——王宇

     

    我们起源于南京,创业初衷是将自己定位成五星级资产管理专家,我们的对标物第一阶段是“雅诗阁”。我们更多的是基于地产闲置物业的各种产品。这种闲置的物业对很多持有者来说都是很头痛的事情,既占用空间、又不能体现价值,这时候我们团队的创新点就出现了。早前,我们在长三角片区,以长租式的集中式公寓为切入点,切入资产管理领域。我们的定位是对在一二线城市的每个市中心、地铁沿线的老旧工业进行旧房改造,改造成25-35平米的白领公寓。我们的客户对象是中高端人群,即人群庞大、消费意愿和能力强的中产阶级,他们是未来振兴中国经济的核心力量。

     

    我们的产品目标是修正租房者对空间利用的概念,为客户提供高科技的产品、走心的服务和极致的用户体验,我们的产品与众不同,每个产品都不一样。

     

    我们始终认为成本的标准化和产品的标准化不是一码事,不该省的地方不能省。我过去做过12年的开发,我学的是酒店管理,现在我为什么能做资产管理是因为我们的所有东西都是基于物业持有者的需求出发的。资产的逐利性决定了它不会跟着运营者走到天长地久,它对运营其实没有多大兴趣,它想的只是如何把现有的资产价值提升,怎样在增量销售的时候快速去化、回款速度最快,或者在资本市场上面通过REITS(房地产信托基金,房地产资产证券化的重要方式)把自己的资产出售。但开发商和物业持有者要达到他们的期许,是要经过一段时间的整体包装、运营、设计,包括后面的一些社交化的数据的整理,最后再与基金和金融渠道对接、进行二次包装,我们一定要让原有的产品从1到10或者到更高,这才是我们资产管理者的价值所在。

     

    我们有三大业务条线:基于生活空间的WE LIVE,基于闲置办公空间的WE WORK(与优客工场不同,主要是聚焦联合办公创意空间),以及基于闲置商业空间的第三板块。未来域其实是一个房地产背景下的创新企业,产品是核心竞争力,我们的与众不同正是源于我们对产品的要求。

     

    (传统优秀地产商)新城控股
    房地产并未老,房地产是最大的财富,是永远不会消失的产业;今年的房地产市场并没有不好,而是很好!      ——欧阳捷

    大家来亚搏体育财富参加年会,谈的自然都是财富。我认为房地产是最大的财富,这个行业永远不会消失,所以我们应该把房地产看得更加重要。大家都觉得房地产这个行业可能老了,市场也不好。其实,今年的房地产市场非常好,好到什么程度?去年年底我们就说过,2013年是过去10年房地产高增长时期的句号,未来不会再有高速增长了,但今年比2013年的销售额还高,销售面积也很快会接近2013年,我们认为今年会成为超过2013年的新的历史高峰,如果说这样还不算好,那就是我们贪心了。那现在到底是什么情况让大家觉得不好呢?实际上是四大分化:城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。一二线城市和三线城市肯定是不同的。城市中间的板块分化也非常严重,北京五环以外占据了一手房交易量的95%,其他二三线城市也大多出现这种情况。另外我们的楼盘也分化,中小企业的楼盘门可罗雀,而大企业的楼盘踏破门槛,楼盘背后就是企业的分化,今年百强房企的市场份额已经达到35%,大大提升5个百分点,未来百强房企占比会更大,剩下的广大中小企业的市场份额会被不断压缩。因此我们能看到很多中小房企都在说不好,那大家就觉得不好了。

     

    在企业分化的背后,我们要谈的是什么企业能剩下?那肯定是专业化的企业能剩下,所以一定是走得远的才是好的,活得久的一定比当下活得好的更好。新城做房地产22年,我们专注于住宅市场和商业地产市场,关注这两个市场,我们认为专注才能创造价值。很多企业在转型,很多企业在进入新的领域的时候一定会付出巨大的学习成本、人力成本和机会成本。

     

    我认为传统住宅行业仍大有可为,未来的白银时代还有30年。从市场需求的上升空间中可以看出。从刚需上来看,城市长居人口中结婚人口有1500万人,他们需要买房;每结婚3对中有1对离婚,他们需要买房;离婚了之后还有再婚,还需要买房。这些需求就占到了全年供销量的1/3以上。从改善需求来看,全国人均居住面积在20平米下的人口占整个城镇户籍人口的1/4,农村进城的人口,原先租房想要买房的人口,这些都是需求。所以我觉得,这个行业可以继续做,非要说不好那就是以后可能转向买方市场,我们可能更多的要去关注我们的产品、我们的品质和客户需求。住房市场的还有一个问题就是增量,增量不多,但是存量比较大,未来开发商可能更多的要从存量市场角度交易。全国有250亿平方米的存量,每年要增加10亿平方米的存量,这里面有非常多的机会。刚刚的优客工场在做一二线城市的公寓产品,方向挺好的,但是我们也要看到另外一个痛点:供应端和需求端的矛盾,供需矛盾的后面是三四线城市供大于求。

     

    从商业地产这个角度来讲,我们要做创新。现在的商业地产也进入了一个去库存的时代,是由于政府的商业地产供应过剩导致的。大家觉得商业环境的不好是因为电商的原因,其实电商都是浮云,真正影响我们的是供大于求,大中型购物中心饱和过剩。这种时候就要靠业态竞争,靠综合体的特色、主题化,靠你的产品定位去竞争。所以现在我们是通过三个方面来解决这个问题:打造标准化的购物中心;打造不同体验的业态和配套服务;建立自己的电商系统。当我们的购物中心铺开点了之后,有了自己的物流基金,有了自己的电商系统,那还要去怕电商吗?所以未来我们还有很多的路去走,商业地产也好、住宅地产也好还是有很多的机会,我觉得房地产行业还是很年轻的,至少还有30年可以去走。

     

    房地产行业善筑者
    房地产行业转型中,许多地产商将回到自己的原先行业,专业的人做专业的事;地产行业需要专业、需要细分,也要拥抱创新,向前走得更远。而不管什么行业,好的服务和产品永远都是核心竞争力所在。       ——陈凯

     

    我今天看到国家统计局的最新数据,地产行业的平均销售利润是5%-8%,可能很多人难以置信,和餐饮行业的5%-9%类似。其实也挺好的,吃和住终于差不多了。餐饮这个行业你说好吗?不好。但是每天你一定会看到新的饭店开张,老的餐厅关闭,地产行业也会这样。一定有老字号的开发商生存下去,也一定会有做的不好的、或者原先主业就不是这个行业的离开,回去做原先的行业。这是房地产的新常态,专业的人做专业的事,未来行业会细分,各自在各自的产业里发光。我觉得这是好事。

     

    当然,人类对于买房的需求在婚姻这个状况没有改变之前是不会变的,但对于房产的投资是不是这样就见仁见智了;如果你是投资高手,那我建议你买房,这是一种很好的投资。总的来说,对于新常态的理解,我认为是细分、专业,要拥抱新常态,要往前走,走得更远。最终一定是为客户提供好的产品和服务。

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