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    【字体: 2015-11-27来源:亚搏体育财富 作者:整理 徐海慧 访问量:490

    钻石年会 | 陈凯:大部分城市房价不会再线性猛涨

     

    以下根据陈凯先生现场演讲整理:

     

    以前我都是以阳光城CEO的身份参加亚搏体育财富的钻石年会,因为阳光城跟亚搏体育有很多合作,今年初我离任了(注:2012年2月,陈凯担任阳光城CEO。2015年1月,陈凯离任CEO一职,改任联席董事长),这次是以亚搏体育客户的身份参加钻石年会的。我不代表任何组织,仅代表个人,跟大家交流一下我对地产行业的看法。

     

    市场现状

     

    1、市场是好的

     

    今天听下来,好像很多人觉得地产有变化,市场有问题,但实际上,2013年房地产行业最好的时候,全国成交额大约是8万亿,2015年到现在,这个数据已经超过了2013年,其实市场成交情况非常好,面积可能比2013年13亿平米要少一点,但价格在涨,这是第一个,我认为市场是好的。

     

    2、地产开发商很困难

     

    2015年上半年报表显示,改革开放以来,现在到了一个开发商“不挣钱”的时候,北京近一年的土地供应的楼面价数据也显示,五环以外楼面价已经到了5~6万/平米,可是现在北京二手房的成交均价是3.7万/平米,一手房在北京郊区大概2万多/平米,可是楼面价已经拍到了5~6万/平米,甚至还有更高的,这就是现状,地价贵,开发商开始不挣钱。

     

    地产商日子为什么难过?我们来看另外一个数据,现在我们人均拥有0.35套住房,0.35在地产行业是一个很有意思的数据,美国和英国都是在人均拥有0.35套住房时,一手房开发到顶,然后进入下行通道。我认为,一手房开发量在中国市场也到顶了,接下来预计会往下降。

     

    3、三、四线城市房价上涨无力

     

    例如洛阳,2013年1月时,成交价是4900元/平米,2015年10月是5094元/平米,也就是说从2013年到2015年,洛阳的房价几乎没有动过,再看楼面价,当时是900多元,现在大约是700多元,也就是说,三、四线城市的房价没涨,地价还在跌。所以,如果在一些三、四线城市拥有很多套房子,这是有问题的。

    所以,总结一下,有问题的是:开发商日子难过,三、四线城市房价上涨无力,反过来看,一线城市这一波房价涨得很快,尤其是深圳,涨得最快,北京也在起来,上海今年也涨了30%多,市场还是在的。

     

    4、地产商开始细分、专业化

     

    对于高净值客户来说,需要改变一个认识:过去这20年,开发商怎么着都挣钱,但现在日子难过,对于投资人来说,以前投资买房怎么都赚钱的时代也已经过去了。就像二级市场一样,投资人现在慢慢接受把钱交给专业的投资机构投资二级市场,另外,做PE/VC(私募股权投资/风险投资),大家也很少自己直接去投资一家企业,因为我们不知道哪一家企业挣钱、哪一个行业挣钱。可是在座每一位都觉得买房子我行,而且过去20年我买的房子都赚钱,但现在这个时代已经过去了,已经到了要让专业的投资机构帮我们做地产投资的时候,当然,买房自住除外。

     

    地产发展这么快,过去房地产开发商扮演几个角色,一是投资商,向银行借钱,二是开发,三是运营,但现在大家会看到,这些角色开始分化,很多运营商开始出现。上海住宅市场,今年可能会到1万亿的成交量,3000亿是一手房,6000多亿是二手房,北京是2000多亿一手房,5000多亿二手房,二手房的交易额远远超过一手房,这产生了很大的市场机会,比如在上海,大家都知道的“房多多”,发展势头迅猛,原因正是庞大的二手房交易需求。因为大量的存量房,会产生运营这个子行业产生。未来,投资商、开发商、运营商一定是分开的。

     

    那么,谁是投资商?地产基金肯定是一个很重要的角色,而开发商会继续存在,大量的运营商也会起来。

     

    5、去库存是当务之急

     

    去库存现在也成为一个重要话题。全国库存量约为6.9亿平米,相对于2013年中国消化了13亿平米,今年可能也有10亿左右,这个数据本身不是太大,但大家要看到,它的分布是不平均的,一线城市是0.64亿平米,二线2亿平米,三线有4.2亿平米,所以真正的库存是在三线城市。去库存这件事,既是一个问题,也是一个机会。未来如果歌斐能发一个去库存的基金,买到很便宜的房子,找一个专业的运营商来运营(现在已经有很多这样的运营商,当然现在过多地集中在一线城市,还没有到二、三线城市),我个人认为这也是一个商机。

     

    小结

     

    所以说,地产不好,其实是开发商不好,局部地区不好。但大面积地盈利不可能了,就是说买房子到哪儿都盈利,对于开发商来说不可能,对于投资人来说也不可能了。可是,这个行业还是在的,每年6~8万亿一手房市场,加上2万亿二手房市场,10万亿的市场,2014年的GDP总量大约是64万亿,这还是很大的一块蛋糕,会催生很多的行业

     

    市场判断

    未来一、二线城市地价比房价涨得快

     

    我们有一个数据,北京2011年的地王,到现在都还没解套呢,基本上解套的都是在第四年之后打平,三、四线城市房价比地价跌得快,因为中国的土地还是政府掌握的,它可以不挂,或者它的起拍价可以保持,所以地价不怎么会跌,可是三、四线城市,开发商如果想退出,还是只能降价卖掉,所以一些朋友问我该怎么办,我还是说,三、四线城市的能卖掉的话还是卖掉吧,那里确实供应大于需求。

    大部分城市房价不会再线性猛涨

     

    如果GDP在往下掉的时候,房价还在往上猛涨,我个人建议要买黄金。中国的周期或许很快会出现,什么时候往下掉,我们以后再研究。中国5万家开发商,好的会留下。

    未来三大地产投资机会

    投周期

     

    我认为,面粉比面包贵的时候,那就买面包。未来可能会出现大周期。例如:在地王的附近,买一个二手房,可以重新装修,出租获取收益,等过几年,地王的楼盘高价开盘时,以略低于市场价的价格出售。

     

    地产基金

     

    这又有两种方式,一种是“雪中送炭”,很多开发商其实不是专业的地产商,不少其他行业的(如原来做服装的、做贸易的等等)也来做地产,项目出现困难,如果有好的并购基金介入,帮助滚动开发,这些投资机会是不错的;还有一种是“锦上添花”,我一直很看好某个区域的龙头房企,看美国也是这样,各个地区都有区域性的龙头房企,但没有全国性的大房企,因为经济周期的时候都消失了,所以,大家所在城市的龙头房企,未来在中国还是有市场,这些企业需要资金、需要管理的时候,如果地产基金去投,也是有很好的获利空间的。

    城市更新

     

    中国这么些年的土地开发,一定有一些烂房子,如果有地产基金投这些存量,不用从买土地开始,现在如果从买土地开始,那就相当于是VC(风险投资)了,你从房子接手开始运营,这就相当于PE(私募股权投资),现在要以PE形态进行地产投资,可以重新定位、客户重构、物业改造、提升效率,可以长期出租、收取租金,也可以出售,城市改造。

    中国地产基金现在还不算太多,截至2014年底,有507只房地产私募基金,管理资金总规模超过4500亿。从基金类型来看,股权类基金约占30%,债权类占19%,股债混合占43%。从回报率来看,2014年受楼市低迷影响,国内房地产基金约40%的退出收益率在10%~15%,约20%的基金退出收益率在15%~20%。歌斐当时和我们合作的一个基金,属于锦上添花型,这个IRR(内部收益率)是85%,另一个例子是黑石在上海买的一个物业,进行改造翻新,两年后再转手卖出,这是城市更新型。

     

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